Dự án “chết đứng” vì đất công xen cài, vẫn phải chờ hướng dẫn

Dù Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8.2.2021 đã đưa ra một số giải pháp tháo gỡ cho các dự án nhà ở có đất công xen cài, nhưng chưa thể cụ thể hoá vì chờ hướng dẫn.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện có hàng trăm dự án nhà ở chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng “khúc xương” đất công xen cài. Đó là các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất… nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này. Thậm chí đã có nhiều doanh nghiệp “chết đứng” cũng chỉ vì vài trăm m2 đất xen cài.

Khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai có hiệu lực, đã có nhiều doanh nghiệp rất vui. Trong đó quy định cho phép được giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước, được xem là cứu cánh về thủ tục cho các dự án có đất công xen cài.

Tuy nhiên, ngay sau đó, câu trả lời từ phía các cơ quan chức năng là không phải toàn bộ các dự án đang bị ách tắc vì vướng đất công hiện nay đều đáp ứng được các tiêu chí do Nghị định 148 đề ra để được giao và quan trọng hơn cả, là các sở, ngành cũng đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, dẫn đến tình trạng… chính sách đã ban hành nhưng chưa thể tháo gỡ khó khăn.

Cụ thể đó là theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất…Và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập. Cho tới nay, Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM mới có Dự thảo Quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập và đang lấy ý kiến.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM phía Hiệp hội cũng đang có nhiều ý kiến đóng góp thay đổi một số quy định trong Dự thảo này do không phù hợp với thực tiễn những khó khăn mà doanh nghiệp đang cần tháo gỡ.

Đơn cử như tiêu chí về tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập, Hiệp hội nhận thấy, trên thực tế các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp thì các phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án phổ biến thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% tổng diện tích đất của dự án, có một số trường hợp tỷ lệ này lên đến khoảng 15%.

Do đó, việc Dự thảo quy định tỷ lệ diện tích các loại đất thuộc Nhà nước quản lý trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không được vượt quá 5% là quá thấp và không sát với tình hình thực tiễn. Bởi lẽ, các thửa đất này nằm “xen kẽ”, rải rác trong dự án, nếu là thửa đất lớn đủ điều kiện theo Dự thảo Quy định thì đã được tách thành dự án độc lập, còn lại các thửa đất khác thì không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị quy định tỷ lệ diện tích các loại đất trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15% thì hợp lý hơn. Tuy nhiên, đối với trường hợp tỷ lệ diện tích các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, thì nhất thiết phải báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố xem xét quyết định đối với từng trường hợp một.

Ngoài ra theo ông Lê Hoàng Châu, để thật sự tháo gỡ nút thắt này, cần có thêm quy định các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, thì Sở Tài nguyên Môi trường trình Ủy ban nhân dân thành phố căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.